房地产企业住宅商品房开发的成本控制与战略实施分析
住宅商品房是指由房地产开发企业在城市、城镇土地上依法取得土地使用权，按照国家有关规定，进行规划设计、施工建设并销售的住宅性质的房产。这类房产一般用于居住，包括公寓、别墅、联排别墅等形式。深入探析房地产企业住宅商品房开发建设成本控制涉及的问题，不仅可以为房地产企业提供有效的管理策略和方法，提高企业的竞争力和盈利能力，还能促进房地产市场的健康发展，推动社会经济稳定增长，并且通过研究成本控制的影响因素和完善机制，还能为政府部门提供有利的政策建议和决策支持。
1房地产企业住宅商品房开发建设成本的具体内容
1.1土地成本
土地出让金是指房地产企业为获取土地使用权而向国家或地方政府支付的费用，是土地使用权的购买价格。土地出让金的确定通常是通过拍卖、挂牌、协议等方式进行，其金额受到土地规划用途、地块位置、市场供需状况等因素的影响。在城市发展较为繁荣的地区，土地出让金往往较高，在城市次生地区或发展较为滞后的地区，土地出让金相对较低，土地出让金的高低直接影响了房地产项目的总投资成本。因此，房地产企业需要在项目策划阶段充分考虑影响土地出让金各种因素，制定科学、合理的土地投资策略，降低项目的风险的同时，提高企业盈利空间。土地使用权费用是指房地产企业在取得土地使用权后，每年向国家或地方政府支付的土地使用权出让金，是土地使用权的持有成本。土地使用权费用通常是通过土地出让合同或土地使用权出让合同进行确定，其金额受土地面积、使用年限、土地用途等因素的影响。房地产企业需要根据土地使用权费用的金额合理评估项目的投资回报率，决定是否进行土地开发以及项目规模的大小。同时，房地产企业还需要密切关注土地使用权费用的动态变化，及时调整土地使用策略，有效应对市场的风险和挑战。
建筑材料的种类繁多，包括水泥、钢材、砖瓦、油漆、木材等，每种建筑材料都有不同的价格和用途。房地产企业需要根据项目的需求和设计要求，选择适合的建筑材料，并与供应商进行谈判获取合理的价格。在购买建筑材料时，房地产企业需考虑建筑材料的质量和性能，确保项目的建设质量和安全[1]。建筑材料通常需要从供应商处运输到施工现场，并在施工现场进行存储和管理，涉及运输费用、仓储费用以及人力管理费用等方面的支出。对此，房地产企业应合理规划建筑材料的运输路线和仓储场所，降低运输和存储成本，并确保建筑材料得到及时供应，还需要加强对建筑材料的管理，防止材料浪费和损坏，提高建筑材料的利用率，降低项目的建设成本。
1.3劳动力成本
建筑工人是房地产建设中不可或缺的劳动力资源，负责施工现场的各类作业具体操作，保证施工任务顺利完成，房地产企业则需要支付建筑工人对应的工资，并提供相关的福利待遇，如社会保险、住房公积金等。随着城市化进程的加快和劳动力市场的竞争加剧，建筑工人的工资水平逐渐上升，劳动力成本也相应增加。因此，房地产企业应合理分配施工人员的工作任务，科学规划工作时间，有效提高劳动生产率，避免人工成本提升。管理人员包括项目经理、工程监理、质量管理人员等，他们负责项目的管理、监督和协调工作，管理人员的工资水平通常较高，而且随着项目规模的扩大和管理复杂度的增加，管理费用也会相应增加。为了积极应对这些问题，房地产企业应引入先进的项目管理工具和信息化管理系统，优化管理流程和组织结构，提高管理人员的工作效率，降低管理成本，还可以加强对管理人员的培训和激励，提高他们的工作积极性和责任心，降低管理成本。
1.4设备设施成本
在房地产开发建设进程中，机械设备发挥着举足轻重的作用，这些设备包括起重机、挖掘机、混凝土搅拌机等，都是项目施工过程中不可或缺的助手，承担着土地平整、基础施工、建筑物组装等一系列繁重而关键的责任，是确保项目顺利进行的要素。然而，这些机械设备的使用并非易事，采购费用往往是一笔不小的开支，尤其是在项目初期，企业资金压力较大，更是需要精打细算。同时，这些设备的维护成本也不容忽视，长时间的运转和恶劣的工作环境都可能对设备造成磨损与破坏，需对其进行定期保养和及时维修，确保设备正常运行。对于房地产企业而言，合理选择机械设备并制定有效的维护计划是确保项目建设进度和质量满足设计要求的关键。这一目标的实现需要根据项目规模和特点，综合考虑设备的性能、价格、使用寿命等因素，选择最适合的设备，从而通过制定详细的维护计划，定期对设备进行保养和检查，及时发现并解决潜在问题，延长设备的使用寿命，降低维护成本。在此基础上，企业还要确保操作人员熟悉设备的性能和使用方法，要能够正确、安全地操作设备，避免因操作不当造成设备损坏并引发安全事故。因此，企业应建立健全的设备管理制度，要求工作人员明确设备的使用、保养、维修等责任，确保设备的正常运转和项目的顺利进行。除了大型机械设备外，房地产企业还需要使用各种工具和仪器，如钢筋切断机、电钻、测量仪器等，用于施工现场的具体作业和质量检测，这些工具和仪器的采购、管理也需要耗费大量费用，因此房地产企业还需建立健全的工具和仪器管理制度，规范采购和使用流程，提高设备设施的利用率，降低成本支出。
1.5管理费用
房地产项目的开发建设过程需要进行全面、系统的项目管理，包括项目计划制定、资源调配、进度控制、风险管理等方面的工作，这些工作需要投入大量的人力、物力和财力，会产生庞大的管理费用。项目管理费用主要涵盖了项目经理和项目团队的工资、项目管理软件和系统的采购和维护、项目管理咨询费用等方面的支出，房地产企业需要建立健全的项目管理体系，提高管理效率，降低管理成本，确保项目的顺利实施和高效运行[2]。在房地产项目的开发建设过程中，质量是关乎项目生命周期的重要问题，为了保证项目的质量达到要求，需要进行严格的质量监控和质量管理工作，包括质量检验、验收、整改等环节，这些工作需要投入一定的人力和物力，产生相应的管理费用，质量监控费用主要包括质量监测设备和仪器的采购和维护费用、质量检测人员的工资和培训费用、质量监控体系的建设和维护费用等，房地产企业需要建立完善的质量监控体系，加强质量管理，确保项目的质量和安全。
2房地产企业住宅商品房开发建设成本控制方式
2.1项目预算管理
项目预算管理的有效实施，需要建立在全面、细致的成本估算基础上。房地产企业应该在项目启动之初就组织专业的成本估算团队，对项目的各个环节进行细致的成本分析。这一过程中，需要充分考虑土地成本、建筑材料成本、人工成本、设备租赁成本以及可能发生的其他费用。通过采取科学的成本估算方法，结合历史数据和市场行情，形成合理的成本预算，从而制定详细的项目预算方案，明确各项费用的预算标准和控制目标。这样的预算方案不仅具有可操作性，而且能够为后续的成本控制提供有利的依据。项目预算管理的关键，在于实施过程中的动态监控与调整。房地产项目通常周期较长，涉及因素众多，因此预算的执行过程中难免会出现偏差，为了及时发现并解决这些问题，企业需要建立一套完善的预算监控机制，包括定期的项目预算审查，对实际支出与预算进行对比分析等，找出差异的原因，并采取相应的措施进行调整。还需要建立预算预警系统，当实际支出超过预算的一定比例时，能够自动触发预警机制，提醒管理层及时介入处理，避免成本的失控。
2.2优化供应链
房地产企业应该积极寻找那些具有高品质、价格合理且供应稳定的供应商，与他们建立长期合作伙伴关系。通过与供应商建立紧密的合作关系，企业可以获得更优惠的价格和更稳定的供货保障，从而降低采购成本。同时，双方可以共同进行产品研发和技术创新，提升供应链整体水平。这种合作关系的建立需要建立在互信的基础上，只有通过定期的沟通与交流，才能增强彼此的了解与信任，共同推动供应链的优化。随着信息技术的快速发展，数字化技术已经渗透到供应链的各个环节。房地产企业可以借助大数据、云计算、物联网等技术手段，对供应链进行数字化改造和升级。例如，对供应链数据进行全面收集、分析、应用，企业可以更加精准地预测市场需求，制定更合理的采购计划，优化库存结构，降低库存成本；借助数字化技术还可以提高供应链的透明度和可追溯性，确保企业能够实时了解供应链的运营情况，及时发现并解决问题。
2.3创新技术应用
BIM技术的应用能够显著优化住宅商品房开发建设的成本控制。BIM技术通过三维模型集成建筑项目全生命周期的信息，实现设计、施工、运营等阶段的无缝对接。在成本控制方面，BIM技术能够精准估算材料用量，减少材料浪费，模拟施工过程，优化施工顺序和方法，降低施工成本；还能及时发现并解决设计中的问题，减少设计变更带来的额外费用。例如，在某高层住宅项目中，开发商引入了BIM技术进行成本控制，在项目设计阶段，团队利用BIM三维模型，集成了建筑的全生命周期信息，包括结构、电气、暖通等各专业数据，使设计团队能够更早地发现潜在的设计冲突，并及时进行调整，避免了后期因设计变更带来的额外费用；在施工阶段，通过模拟施工过程，BIM技术帮助项目经理优化了施工顺序和方法，减少了不必要的拆改和返工，精准估算材料用量，使项目经理根据BIM模型提供的材料清单进行采购，有效减少了材料浪费；BIM技术还使各方参与者在同一个平台上进行协同工作，实现了设计、施工、运营等阶段的无缝对接，提高了工作效率，降低了沟通成本。
3D打印技术凭借自身具有的多元化优势，在住宅商品房开发建设中展现出巨大的潜力。3D打印技术能够按照设计要求，直接打印出建筑构件，简化了传统建筑工艺中的繁琐步骤。通过3D打印技术可以实现建筑构件的定制化生产，减少模板制作和拆卸等成本，还能快速打印出复杂的建筑形状和结构，提高建筑的美观性和实用性。例如在某别墅项目中，开发商采用了3D打印技术生产部分建筑构件，设计师首先利用CAD软件设计出构件的三维模型，然后将数据导入到3D打印机中，打印机按照设计要求，逐层打印出构件，整个过程无需模板和复杂的制作流程。通过3D打印技术，开发商实现了建筑构件的定制化生产，不仅提高了构件的精度和质量，还减少了模板制作和拆卸等成本，并快速打印出复杂的建筑形状和结构，使建筑更具美观性和实用性。
智能建筑系统的应用能够提升住宅商品房开发建设成本控制水平。智能建筑系统通过集成各种智能化设备和系统，实现建筑的智能化管理。在成本控制方面，通过实时监测建筑的能耗情况，优化能源使用，降低能源成本，还可以提高建筑的安全性和舒适性，减少后期维护和修缮的成本。例如在某智能住宅项目中，开发商引入了智能建筑系统进行成本控制，该系统集成了能耗监测、安防监控、智能照明等多个子系统，实现了对建筑的全面智能化管理。在能耗管理方面，智能建筑系统能够实时监测建筑的能耗情况，通过数据分析找出能耗高的区域和设备，项目管理人员根据系统的提示进行优化调整，并根据室内光线和人员活动情况自动调节灯光亮度，既提高了舒适度，又降低了能耗；在安防方面，智能建筑系统通过视频监控和报警系统，提高了建筑的安全性，减少了因安全事故带来的损失，同时还能对设备进行智能维护，及时发现并处理潜在故障，降低后期维护和修缮的成本[3]。
2.4成本细化管理
房地产企业应精准核算项目各环节的成本，如土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、设备设施成本以及管理费用等，并且在核算过程中，要综合考虑影响成本的直接和间接因素，深入了解项目实际情况，防止漏算或计算不精确的情况发生，为后续成本控制和优化提供坚实的数据支撑。以大型住宅项目为例，房地产企业需对各项成本进行细致核算。在土地成本方面，需全面考虑土地位置、规划用途及市场供需状况，确保土地成本计算的准确性；在建筑材料成本方面，企业应与多家供应商建立长期合作关系，保障材料价格的稳定与质量的可靠；在劳动力成本方面，企业应根据项目实际情况，合理调配劳动力资源，降低人工成本，通过精确核算各项成本，实现项目盈利目标。房地产企业还应定期对项目成本进行差异分析，比较实际成本与预算成本的差异，并探究差异产生的原因。通过成本差异分析，及时发现成本控制不到位的地方，找出成本增加的原因，并采取有效措施进行调整和优化。对于成本超支的项目环节，应加强成本管控措施；成本低于预期的项目环节，应深入分析其原因，并将成功经验推广至其他项目，实现成本的节约与优化[4]。
3案例分析
某房地产企业计划在城市中心区域开发一座住宅商品房项目，项目总建筑面积为10万m2，共有1000套住宅单元，计划建设周期为2年，该项目位于繁华商业区，周边配套设施完善，交通便利。根据土地市场行情评估，土地出让金为项目总投资的30%，预计为2亿元，根据市场调研，预计建筑材料成本为每平方米建筑面积6547.77元，总计约6952亿元；根据当地劳动力市场情况，估算每套住宅单位的人工成本为35.74万元，总计3641.34万元；考虑到项目规模，预计设备设施成本为总投资的5%，预计为1.04亿元；预计项目管理费用为总投资的11.52%，预计为2.13亿元。
在项目实施过程中，该房地产企业通过多种方式控制成本，在土地成本方面，企业与政府进行谈判，争取到了合理的土地出让金，并对土地进行精细评估，确保土地利用效率最大化；在建筑材料成本和劳动力成本方面，该企业选择优质材料，并采取现代化施工工艺，提高了建筑效率和质量，降低了成本；在供应链优化方面，该企业与供应商建立了长期稳定的合作关系，实现了批量采购和价格优惠，降低了建设成本，提高供应商的交付质量和效率，有效减少了材料采购的时间和成本；在技术创新应用方面，该企业积极引进了先进的建筑技术和施工工艺，如模块化建筑、预制构件等技术，提高建筑效率和质量，降低人工和设备成本，引入信息化管理系统，实现了对项目的全程跟踪和管理，提高项目管理的效率和精度；在成本细化管理方面，该企业通过对各项成本进行详细的核算和分析，实现了成本的精确控制。针对每一项成本，项目都制定了相应的管理措施和预算计划，及时发现和解决成本超支的问题，确保了项目在预算范围内运行。
4结语
通过以上对房地产企业住宅商品房开发建设成本控制的分析，可以得出以下研究结论：房地产企业应建立全面的成本控制体系，从项目规划、设计、施工到销售等各个环节进行精细化管理，确保各项成本的合理性和优化；建立全面的风险识别和评估机制，企业能够及时发现潜在的风险因素，采取相应的风险应对策略，降低风险发生的可能性和影响程度，保障成本控制的有效性；积极探索和应用先进的建筑技术和管理理念，提高施工效率和质量，降低材料和人工成本；建立健全的内部控制体系，确保各项成本核算的准确性和完整性，加强内部审计和监督，及时发现和纠正成本控制中的问题和漏洞，确保成本控制工作的有效实施。
