房地产企业财务风险管理与对策研究
2022年全国GDP约为121万亿元，同比增加3%，全国房地产开发投资达13万亿元，同比下降10%，占全国生产总值的10.7%，可见房地产行业处于国民经济的支柱地位。但部分房地产企业前期急速扩张，盲目追求高周转，加之市场下行，购房者对地产行业信心不足，现金无法及时回流，导致房地产企业财务状况不断恶化，很多房地产企业触碰“三道红线”，进而加剧了融资困难。这无疑威胁着企业的生存和发展。因此，研究房地产企业财务风险及管理是非常必要的。
一、房地产企业发展现状概述
近年来，房地产行业的规模已经达到顶峰，增速放缓，近5年的复合增速仅为2.6%。这反映了房地产市场的竞争加剧以及政策环境的变化。
2023年上半年，房地产政策环境整体延续了去年末以来的宽松态势，如优化限购、优化限价、优化限贷、优化限售、购房补贴等，政策的导向主要是支持企业、稳定市场，以促进房地产行业的回稳。然而，尽管政策环境有所改善，但房地产开发投资的情况仍然严峻。国家统计局数据显示，2023年1—10月，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%，其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。2023年1—10月，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降了4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。2023年1—10月，房地产开发企业到位资金总额107345亿元，同比下降13.8%，其中，国内贷款13117亿元，下降11.0%，利用外资37亿元，下降40.3%，自筹资金总额34781亿元，下降21.4%，定金及预收款36596亿元，下降10.4%，个人按揭贷款18506亿元，下降7.6%。2023年10月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.40。此外，房地产开发企业的到位资金也出现了同比下降的情况。见图1。这表明，尽管政策环境在改善，但由于市场环境的变化和企业内部因素，房地产企业仍面临一定的经营压力。
总的来说，中国房地产市场正在经历一场深刻的变革。在面对挑战的同时，也存在着新的机遇。对于房地产企业来说，如何把握市场变化，适应政策环境，优化经营管理，是房地产企业未来发展的关键。
二、房地产企业财务风险特点
资产负债率高[1]。2022年，房地产行业的资产负债率普遍较高。根据各大房地产上市公司的年报数据，行业整体的资产负债率平均值约为70%，有些公司的资产负债率甚至超过80%。这个数据反映了房地产行业对资金的依赖程度较高，同时也意味着该行业的财务风险相对较大。筹资压力大[2]。房地产企业所需资金主要来源于自筹资金、国内银行贷款和其他资金。而三类中，银行贷款占据绝对优势。这也体现了我国房地产企业筹资渠道的单一化，而随着部分房地产企业的暴雷，银行对房地产企业的信贷条件逐渐收紧。重点房地产企业已经试点了资金监测和融资管理规则，这被称为“三道红线”。这些政策的出台意味着房地产业的金融监管正在进一步升级。
短期偿债能力弱。房地产企业的短期偿债能力确实偏弱。根据CRIC数据显示，69家重点样本上市房企现金持有量较2023年年初继续下降1.63%，短期有息负债下降1.85%。这使得调整后的非受限现金短债比相比年初略有下降，达到0.48，房地产企业短期偿债压力依然较大。
资金流动性风险大。房地产项目从开发到销售，再到回款，通常需要较长的时间，这就导致了企业的资金周转效率较低。房地产开发需要大量的资金投入，包括土地购买、建筑施工、市场推广等，一旦资金链断裂，可能会导致项目无法完成。
三、房地产企业财务风险应对策略
（一）政府可以通过以下举措来进行宏观调控
1.因城施政，降低购房者成本，保证购房者权益
政府应支持商品房市场以满足购房者的需求，并稳定地价、房价和预期，以此推动房地产业的良性循环和健康发展。包括放松限贷、降低首付比例、下调房贷利率以及放宽公积金贷款等。例如，商业银行适度加大房贷投放力度，小幅下调房贷利率，以推动个人按揭贷款保持稳定增长。
2.稳定就业，让百姓的收入稳中有升，从而对未来建立良好的信心和预期
我国强调实施就业优先战略的重要性，这是为了巩固党的执政基础、适应国情和发展阶段的需要，同时也是推进经济高质量发展和改善民生的关键举措。为了实现这一目标，我们需要健全就业公共服务体系和完善重点群体就业支持体系，加强困难群体的就业兜底帮扶，让每个人都有机会通过勤奋劳动实现自身发展。此外，我们还需要统筹城乡就业政策体系，消除妨碍劳动力和人才流动的体制和政策弊端，使人人都有通过勤奋劳动实现美好生活的机会。为了完善通过促进创业带动就业的保障制度，我们需要支持和规范发展新就业形态。同时，我们还要完善劳动者权益保障制度，加强灵活就业和新就业形态劳动者权益保障。这些措施将有助于提高人民群众的获得感、幸福感和安全感，对未来建立良好的信心和预期。
3.优化收入分配，减轻纳税负担，改善经济结构，优化营商环境，严管财政支出，压缩金融泡沫
优化收入分配，包括完善分配制度、规范平台企业的健康发展、加强税收调节等。这些措施旨在促进机会公平。政府可以通过完善个人所得税制度、优化消费税征收范围和税率结构、加强土地出让收入管理等政策来减轻纳税负担。通过这些措施，可以更好地发挥税收的调节作用，促进经济的可持续发展和社会的公平正义。
改善经济结构和优化营商环境方面，包括构建高水平社会主义市场经济体制、建设现代化产业体系、全面推进乡村振兴、促进区域协调发展、推进高水平对外开放等。这些措施将在提高经济发展的质量和效益、增强国家竞争力和影响力的同时，让普通民众受益。
严管财政支出和压缩金融泡沫同样重要。通过加强财政预算绩效管理和防止化解地方政府隐性债务风险等措施，可以有效控制财政支出的规模和方向，确保资金用于真正需要的地方和项目上。同时，加强对资本市场的监管和管理，防范金融风险的发生，也是维护国家经济安全和稳定的重要举措。
4.利用好货币政策，适度增多货币发行量
稳健的货币政策要灵活适度。首先，完善货币政策工具箱，包括继续发挥存款准备金率的重要作用、实施好差别化的存款准备金率政策、增强货币政策操作的规则性和透明度等。其次，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域的信贷支持力度，并保持对实体经济的稳定支持。此外，还要深化利率市场化改革，健全市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，发挥存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导至贷款端，进一步推动金融机构降低实际贷款利率。这些措施将有助于保持货币供应量的适度增长和经济的平稳运行，同时也能够更好地支持国家的发展战略和重点领域的发展需求。
5.对房地产企业尤其是濒临破产的地产企业高管的出境、转移资产等严控管理，必要时采取强制手段
政府可通过以下举措加强管理：首先，要加强对房地产企业的监管和管理，防止企业高管利用职权谋取私利或逃避债务。具体来说，可以采取多种手段，如：加强对企业财务状况的监督和审计、建立风险预警机制、完善企业治理结构等。同时，对于濒临破产的房地产企业，政府也应该及时出手干预，采取必要的措施保护投资者和债权人的利益；其次，要严格限制企业高管的出境和转移资产行为。对于那些涉嫌违法的企业高管，应该依法追究其法律责任，并采取强制措施防止其逃避法律制裁。此外，还可以加强对企业高管的背景调查和信用评估，提高其违法违规成本和社会声誉损失；最后，要加强国际合作和信息共享，共同打击跨国企业和个人的非法活动。只有通过全球范围内的合作和协调，才能更好地维护国际金融秩序和公平竞争环境。
（二）房地产企业可以通过“开源”和“节流”来降低市场下行对企业的冲击
1.从“开源”角度来看，房地产企业可以通过以下措施来应对市场下行的财务风险
加快销售现金回流，合理利用销售折扣、现金折扣、信用期限[3]。制定回款计划，注重品牌影响力。房地产企业要想加快销售现金回流，可以通过多种方式实现。首先，企业可以保证首开以及续开销售面积及去化率，这要求在售价、利润、流速和资金占用利息之间找到相对的平衡；其次，对销售签约、按揭放款每个环节均要有严格的时间标准，营销和财务要做好分工和配合，运营监控过程要协调推进；另外，企业还可以盘活受限资金，预售资金监管及金融机构资金监管。最后，企业还可以合理利用销售折扣、现金折扣信用期限，制定回款计划，注重品牌影响力等方式来提高销售回款率。
有效解决呆账、坏账，将应收账款尽快转变为现金流。房地产企业要想将应收账款尽快转变为现金流可以通过以下方式：首先，企业可以通过优化财务管理来提高回款效率。例如，制定严格的客户信用评估体系，确保与客户建立稳定的合作关系。同时，设立专门的财务团队负责应收账款的管理，定期进行账款清理和催收工作，以缩短回款周期；其次，企业还可以通过利用现代信息技术手段来加强对应收账款的监控和管理。例如，采用ERP系统对销售、发货、收款等环节进行全程跟踪管理，及时发现并解决问题。同时，利用大数据技术对客户的信用状况进行实时监控和预警，防范坏账风险；最后，对于已经出现的呆账和坏账，企业需要采取有效措施进行化解。例如，对于部分无法收回的应收账款，可以通过法律途径进行追讨，对于存在一定风险的应收账款，可以采取打折等方式快速回收，对于完全无法收回的应收账款，则需要按照规定核销处理。
对于融资，房地产企业应注意如下方面。第一，企业利用好政府加大对房地产企业融资的支持政策。如“金融16条”“三支箭”，中南建设、中交地产、万科、新城控股等企业均在2023年上半年进行股权融资；第二，拓宽融资渠道[4]，包括地产基金、众筹平台、债转股筹资等。重视自有资本的积累。第一，积极吸收投资，企业重心从高周转、急速扩张逐步转向高利润、高回报；第二，在市场下行情况下，尽可能轻资产、重运营，将项目股权比例适当减小，通过这种小股投入的方式，利用品牌溢价，一方面减轻了企业现金流的压力，另一方面亦可以得到超额利润收益。在小股操盘方式下，大型房地产企业要选择缺乏开发能力，但具有土地、资金等资源的中小企业进行合作。通过选派管理团队来取得合作项目的控制权，同时在战略合作协议中也要约定资金投入的资金占用利率、品牌管理费、管理费用及销售费用等。
2.从“节流”角度来看，房地产企业可以通过以下措施来应对市场下行的财务风险
合理使用财务杠杆。如果企业财务杠杆较低，则企业财务风险较低，发展较为稳定，但却限制了企业的发展；如果企业财务杠杆较高，则财务风险加大，容易造成资金链断裂，引发破产。在资金流紧张的情况下要减缓投资，甚至收缩原有投资。多元化发展的房地产企业在市场下行、现金流短缺的情况下，可以适当减少甚至去掉低利润的多元化领域，比如与房地产相关的酒店、建筑、金融、家电、物业、房产中介等。也可以通过对房地产区域公司进行裁撤、合并等来减少支出。适度降低管理费率、销售费率。克而瑞研究院数据显示，2022年重点样本房企平均销售费率为3.2%，管理费率为3.69%，可以适度降低三费水平以提高企业的竞争力和盈利能力。灵活使用股利分配政策。房地产企业在股利分配政策方面具有一定的灵活性。他们可以根据自身的经营状况、市场环境以及公司发展战略，制定出适合的股利分配方案。这些方案可能包括纯派现、纯转增、转增与派现、派现与送股或者两者兼有。合理优化资本结构。房地产企业资本结构受到很多因素的影响，如融资政策、企业规模、企业需求、社会经济形势等。一般而言，企业的自有资金、预售资金和银行贷款的比例应为1∶1∶1。
四、结论
综上所述，作为一类高风险的行业，房地产行业面临着短期偿债能力低、筹资压力大、资金流动性风险大等多方面的挑战。在当前市场下行条件下，政府通过宏观调控来稳定市场，因城施政，降低购房者成本，保证购房者权益；稳定就业，让百姓的收入稳中有升，从而对未来建立良好的信心和预期；优化收入分配，减轻纳税负担；改善经济结构，优化营商环境，严管财政支出，压缩金融泡沫；利用好货币政策，适度增多货币发行量。对房地产企业尤其是濒临破产的地产企业高管的出境、转移资产等严控管理，必要时采取强制手段。房地产企业需要从开源与节流两方面入手，加快销售现金回流，合理利用销售折扣、现金折扣、信用期限，有效解决呆账、坏账，将应收账款尽快转变为现金流。企业利用好政府加大对房地产企业融资的支持政策，拓宽融资渠道：地产基金、众筹平台、债转股筹资等，重视自有资本的积累，合理使用财务杠杆，多元化发展的房地产企业在市场下行、现金流短缺的情况下，可以适当减少甚至去掉低利润的多元化领域，适度降低管理费率、销售费率，灵活使用股利分配政策，合理优化资本结构，保持竞争优势，实现可持续发展。
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